こんにちは。

不動産鑑定士の成田です。

今日は原価法-その4です。

【建物価格-減価修正①】

今日は減価修正について記載します。

新築直後と数年を経過した時点とでは、一般的に経過後の方が、建物の劣化等が進むので価値が低くなります。建物に限らず通常そうですよね。中古は安い。ヨーロッパなどで手を入れた建物は新築より高かったりするといいますが、日本ではそういう文化はないですね。日本人は新品好きです。

鑑定評価基準では、「減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達減価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。」とされています。

ここでいう「減価の要因」は以下のとおりです。

①物理的要因：使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化ならびに偶発的な損傷

→破損部分等を取り替えたり維持補修を行うのに要する費用などを勘案

②機能的要因：機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等

→機能上の欠陥を回復したり、近隣地域の変化等に順応し得るか、またそれに要する費用はどうかなどを勘案

③経済的要因：経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、競合不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等

→周囲が高層化されたビル街に取り残された小戸建住宅がなかなか売れないような場合、需給動向等を勘案

これらの要因を分析して、具体的には次の２つの減価修正手法を併用して減価額を決定します。

(1)耐用年数に基づく方法

(2)観察減価法

次回はこの2つの減価修正方法の解説からはじめます。