不動産運用のプロとして、お客様に最大メリットを与える不動産売買について、その検討から実行までを全面サポートします。

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資産運用としての不動産投資・売却

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相続対策としての不動産投資・売却

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企業戦略としての不動産投資・売却（セールスアンドリースバック含む）

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立退きや賃料交渉、賃貸借契約の更新など、借地借家関連の問題解決コンサルティング

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所有不動産の今後の方針（処分すべきか、建替えすべきか、有効活用すべきか、何もしないかなど）
の意思決定をプロとしてコンサルティングし、その実行をサポートします。

以下のような問題を不動産と相続に精通したプロとしてコンサルティングし、その実行をサポートします。

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悩ましい親族間などの共有問題の解決

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資産承継（誰に何を残すか？不動産の分割をどうしたら良いか？）

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遊休不動産の利活用（遊休地や自宅をどのように有効活用したら良いのか？）

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不動産投資（不動産を活用した相続税対策・株価対策をどのように進めていったら良いのか？）

• 累計5,000億円超のプロ投資家、アドバイザーとしての売買関与実績があり、お客様の立場でプロの視点でアドバイスを行い、
  最適な投資判断に貢献しています。
• 投資目的により、投資すべき物件が異なってきます。また、購入後のストーリーによって、想定されるCFも異なってきます。
  こうした問題について、オーダーメイドで対応し、お客様の利益の極大化に貢献しています。
• 資金調達やスキーム検討に関するコンサルティング、オーナーサポートも行っています。
• 関与した物件タイプは、オフィス、レジデンス（住宅）、リテール（店舗）、物流施設・倉庫、工場、ホテル・旅館、スポーツ施設など多岐にわたります。
• 建て替えに際して支障となっているテナントの退去に関して、立退き完了までのストーリー作り、立退料などの予算作成、スケジュール、交渉スタンス・手法の相談など総合的にサポートします。
• 相手方からの賃料増減額請求に対して、改定賃料はいくらが妥当か、賃料改定を実現する（阻止する）ためのストーリー作り、
  交渉スタンス・手法の相談など総合的にサポートします。
• その他、借地や建物の賃貸借契約の更新・再契約、更新料、地代改定などのコンサルティング

• 建て替えに際して支障となっているテナントの退去に関して、立退き完了までのストーリー作り、立退料などの予算作成、スケジュール、
  交渉スタンス・手法の相談など総合的にサポートします。
• 相手方からの賃料増減額請求に対して、改定賃料はいくらが妥当か、賃料改定を実現する（阻止する）ためのストーリー作り、
  交渉スタンス・手法の相談など総合的にサポートします。
• その他、借地や建物の賃貸借契約の更新・再契約、更新料、地代改定などのコンサルティング

• 事前の相続対策、相続発生中の不動産の分け方（分割方法、時価の判断）・節税、相続発生後の共有状態の解消などのコンサルティングを行っています。
• (事前の相続対策）：不動産を用いて事前の相続対策を実行できれば大きな成果を得ることができます。それは例えば企業オーナーにとっては収益不動産の購入かもしれませんし、遊休不動産があればその有効活用かもしれません。
  個人の状況に応じた相続全般を見据えた不動産の相続対策が必要となります。
  具体的なコンサルティング事案はこちら
• （相続発生中の対策）：相続は発生してから10ヶ月以内に申告及び納税をする必要があります。この短期間に相続人間で不動産をはじめとした資産をどのように分けるかを決めなくてはなりません。そこには、不動産の時価がいくらなのか？将来性はどうなのか？どのように分割したら各自が納得して、かつ資産価値を損なわないで済むのか？といった多くの難問があります。さらに相続税をきちんと減額できる申告をすることも重要であり、単に税理士に任せておくだけでは上手くいかないこともあります。
  そのような複雑かつ専門的な不動産の相続のお手伝いをして、円滑かつ納得のいく相続に貢献しています。
  具体的なコンサルティング事案はこちら
• （相続発生後の対策）：過去に相続が発生し、“平等”の名の下に不動産を共有にした、という例は非常に多いです。しかし、共有状態になってみると、売却や賃貸条件、修繕などに関する意見が合わずに物事が進まない、といったことも発生します。そこで、この共有不動産の分割や交換を行ったり、次の相続に向けて権利関係が整うような対策案を立案、実行したりすることが望ましいことがあります。
  フロークではこのような場合に、第三者の専門家としてサポートさせていただきます。
  具体的なコンサルティング事案はこちら

• プロジェクトの遂行や問題解決のための不動産鑑定評価書、価格調査報告書、意見書などの作成
  ・例）所有不動産の価格に関する不動産鑑定評価書、賃料に関する不動産鑑定評価書、立退料に関する調査報告書、など
  ・例）上場企業の機関決定のための証拠書類、関係者間取引（親族間取引、経営者と同族企業との取引など）のための証拠書類、など
• 担保不動産の評価、モニタリングのための不動産鑑定評価書の作成
• 訴訟、係争における証拠書類としての不動産鑑定評価書、価格調査報告書、意見書などの作成
• 不動産売買の際の参考資料、証拠書類としての不動産鑑定評価書、価格調査報告書、意見書などの作成

• 不動産を保有し続けるべきか、売却するべきか、買い換えするべきか、
  など、今後の不動産戦略をどのようにしていったら良いのか、
  関するコンサルティング
• 市況や所有企業や個人の状況、所有不動産の場所や状態などにより、今後取るべき不動産戦略は異なってきます。お客様の状況に応じた個別のコンサルティングにより、お客様とともに最適な解（ゴール）を見つけ、
  そのゴールに到達できるようにともに対策案を立案、実行していきます。

• 開発事業、等価交換、建替えなどにおいては、計画当初からプロジェクトの遂行、完了までの間、長きにわたり様々な大きな判断を行っていく必要があります。また事業協力者などとの交渉も多く発生します。こうした際に、お客様のパートナーとしてサポートさせていただきます。
• 開発事業における最初の目利き、判断のサポート
  例）想定収支の作成や他社持ち込み案件の分析などにより、お客様が投資に値する案件か否かの意思決定のサポートをします。
• 想定CFの作成、スキームの検討

• 不動産鑑定評価による時価算定
• スキームの検討、アドバイザリー

• 投資スキームなどのコンサルティング

• 所有不動産を多数抱えている、賃借物件が多い、建て替えを中長期的に行っていきたい、など不動産のお悩みが継続的に発生する企業や個人の方に、必要なときにすぐに相談できるように顧問としてサポートしています。
• 報酬目安：月額報酬２０万円＋消費税～（内容等による）

• 学習塾運営会社のセールス＆リースバック案件。
  自社保有する物件のうち、不動産戦略上B／Sから切り離してリースバックした方が望ましい物件をピックアップしてまとめて（バルクで）投資家に売却した。スキームの検討から投資家マッチングまで行う。学習塾運営会社にとっては、財務基盤の健全化とCFの増大という効果があり、投資家にとっては優良テナントの長期リース案件の確保というメリットがあった。
• 相続対策と次世代の運用のための収益物件の購入サポート（関西本社の上場企業オーナーのご子息の資産管理会社）。
  東京都心部の認可保育園を購入する際のオーナー側に立った全面的なサポートを実施。融資金融機関との調整なども行い、オーナーの利益の極大化に成功。
• 相続対策のための収益物件の購入サポート（東京本社の上場企業オーナーの資産管理会社）
  東京都心部の新築の賃貸マンションの購入に際するオーナー側に立った全面的なサポートを実施。融資金融機関との調整なども行い、オーナーの利益の極大化に成功。
• 保有賃貸マンションの売却案件（関西の企業オーナー兼地主）
  当初は本社の建替えの相談だったが、ヒアリングしていくうちに、個人資産の整理の方が優先課題であると判明。次世代の負担と市況より、保有不動産の一部を売却して現金化することを決定し、実行。瑕疵担保責任免除可能なプロ投資家に良い市況の中で売却に成功した。

• 大阪市中心部：オフィスビルの建て替えに伴った立ち退き交渉に関する全面的なサポート。半年で全テナントの立退交渉完了（オーナーサイド）
• 東京都心部：店舗付きオフィスビルのオフィス部分での立退料算定（建て替えコンサルティングの一環としての立退きコンサルティング、立退き完了、新築建物建築済み、オーナーサイド）
• 東京都心部：上場不動産会社が購入したオフィスビルについて、バリューアップの上、賃料値上げを行い、売却するプロジェクトにおけるアドバイザー。短期間の内にほぼ全テナントの賃料値上げに成功し、目標を上回るリターンを実現。
• 東京都心部：一棟借りしているテナントからの大幅な賃料減額要請に際して、コンサルティングを実施し、最小限の値下げで完了。
• 東京都心部：繁華街の路面店店舗テナントに対して、賃料増額請求を行い、訴訟の上、目標とする賃料値上げに成功。顧問として全面的にサポート。

• （相続発生前の事前対策、東京郊外の大地主）：相続資産のこれ以上の増加を食い止め、次世代が納税資金を確保しやすくするために、賃貸マンションの建物についてご子息の資産管理会社に譲渡。これにより、ご子息の資産管理会社に資金が貯まっていくことになるとともに、親世代の所得税の軽減にも繋がった。
• （相続発生中、東京23区内の個人富裕層）：兄弟で広い一つの敷地を相続する際の分割について、合意が取れないでいた。建物は2棟あり、それぞれの建物の及ぶ範囲をベースに、土地の価格が等価になるように分割ラインを設定。将来売却する際にも資産価値が毀損しにくいように配慮した。これにより申告期限ギリギリで相続税の申告を完了できた。
• （相続発生後、東京23区内の個人富裕層）：一次相続発生時に、“平等”の精神の下、複数の不動産を共有状態にしていた。現在の利用方法、相続人のライフプランと所有状況が合致しておらず、母が存命中に道筋を付けたいという悩みを抱えていた。各物件の時価、収益状況などを査定の上、相続人全員の合意の下に土地交換、遺言を組み合わせて相続への道筋を付けることに成功した。

• （東京城南エリア、賃貸マンション、法人から関係法人への関係者間売買）：税務リスク軽減のために、関係者間売買に際しての証拠書類として、不動産鑑定評価書を作成。
• （東京都心部、繁華街の路面店店舗、継続賃料評価）：オーナー側での評価。賃料増額訴訟の証拠書類としての継続賃料の不動産鑑定評価書の作成。目標とする賃料値上げに成功。
• （東京都心部、再開発に伴う時価買取り、意見書作成）：再開発に伴い、区分所有建物及びその敷地の時価買取りがなされるが、その価格を巡る争いが係争に発展していた。相手方（買取り側）の提出した鑑定評価書への意見書を作成し、買取り価格の大幅な増額に成功。
• （東京都心部、上場企業の本社売却の際の価格妥当性検証のための鑑定評価書）：上場企業（IT関連）が本社として所有、使用しているビルを売却するに際して、その価格妥当性検証のための不動産鑑定評価書を作成。また、数年間リースバックすることとなるため、借りる（リースバックする）賃料についても不動産鑑定評価書を作成。
• （地方中心都市、不動産投資ファンドによる投資の時価モニタリングのための大型複合施設の評価）：商業、オフィス、ホテルの複合施設の不動産鑑定評価書の作成。金融機関等による毎期のモニタリングのための評価。

• 個人富裕層（地主）：遠隔地を含む複数の不動産を所有しているが、今後どうしたら良いのか整理が出来ておらず、悩みを抱えていた。相続、不動産の個別性、市況などを元に、今後どうしていきたいかを考える資料を作成。相続・不動産戦略に道筋がついたことにより、悩みが半減し心の健康に寄与。

• 東京都心部の賃貸併用住宅（外国人向けマンション）。老朽化が進むとともに、空室率が高くなり、借入れ負担が増大し、返済に支障をきたす懸念があった。デベロッパーへ一棟全体を売却し、デベロッパーにて全面リニューアルを実施。自宅用の部屋を買い戻し、快適な状態での永住を可能にするとともに借入れを全額返済した上に、手元資金を残すことに成功。
• 東京都心部の高度商業地内の店舗・オフィスビル。建物の老朽化が進むとともに耐震不足の問題を抱えていた。商業テナントより依頼を受け、オーナー（地主）へ定期借地権の設定によるテナント主導の建替えを提案。提案が採用され、他のテナントの退去問題を片付けて建替えが完了。テナント、地主双方にとって最良の建替えが実現できた。
• 千葉県内の準幹線道路沿い、自宅に隣接した遊休地の有効活用。相続の観点（相続税評価、資産承継）、リスク許容度、事業採算性などの検証を行い、さらに自宅の横という特徴から深夜営業や音の問題にも配慮。ドラッグストアを事業用定期借地権にてテナント付けし、低リスク、安定的な有効活用に成功。
• 東京都心部の高度商業地内の大規模敷地。他の地権者との共同ビルの建築（等価交換方式）を行うためのスキームの検証と条件面の整備のコンサルティングを実施。

• 地方での不動産M&Aのコンサルティング
  地方で元々製造業を営んでいた会社が製造業を廃業し、不動産賃貸業に転じていた。会社売却の依頼を受け、税理士と連携の上、不動産会社に対象会社を売却することに成功。
• 上場不動産会社のM&A検討に際しての不動産時価評価・コンサルティング
  分譲中及び分譲予定地、投資用不動産等主要約10物件の時価評価（鑑定評価）を実施。
  投資判断に関するコンサルティングの実施。
• 大手外資系投資会社による新興企業のM&Aに際しての不動産時価評価・コンサルティング
  都心部の商業ビル（開発案件含む）を中心とした約20物件の時価評価。
  買収後の不動産関連リスクについてのコンサルティング及びキャッシュフローの作成。
• 中堅金融会社グループの組織再編に絡む不動産時価評価
  組織再編に係るグループ間等の最適な不動産所有・賃貸借関係の構築・整理のため、本社及び寮の時価評価（鑑定評価）を実施。
• 大手上場会社グループのM&Aに際しての不動産時価評価、コンサルティング
  財務デューデリの一環として不動産の時価評価を実施。本社、工場、保養所など約20物件。
  パートナーと連携し、M&Aのスキームコンサル、財務デューデリ、税務デューデリの実施及び法務デューデリのアレンジを実施。

• 独立系不動産投資会社のファンド組成のためのコンサルティング
  ファンドレイズ（ファンド組成）のためのプレゼンテーション資料の作成。
  社内での投資用不動産の評価モデル及び投資家への説明資料の雛形作成
• バイアウトファンド等の組成のためのコンサルティング
  GPサイドに立った目線でのファンドレイズの全面的なサポート。
  投資スキームの構築及び検証、ドキュメンテーション、LP予定者との交渉、プレゼン資料作成（ファンド成長戦略など）等
• AM（アセットマネジメント）の引継ぎに関するサポート業務（クロスボーダー案件含む）
  AMの引継ぎに関連し、必要なデューデリジェンスの実施、債権債務の確定サポート、リスクの洗い出し
  AM引継ぎ後の運営サポート業務（税理士・会計士と連携し、税務業務等も含む）
• 投資会社の設置した投資委員会等でのセカンドオピニオン

これまで以下のような業種、業態の法人、個人と顧問契約を締結し、包括的に不動産、経営、相続などについての相談を受けてきています。

• 上場企業（教育・福祉関連）
• 上場企業（大手不動産会社）
• 上場企業（大手鉄道会社）
• 上場企業（ホテルチェーン）
• 上場企業（金融投資会社）
• 地方本社の中堅ビル賃貸・ホテル・旅館運営会社
• 賃貸マンション開発業者
• 上場企業（医薬品関連）オーナーの資産管理会社
• 上場企業（金融関連）オーナーの資産管理会社
• 非上場企業オーナー（IT関連）
• 非上場建築会社
• 地主、ビルオーナー

• 社内研修、外部セミナーの講師を派遣します。講師料目安：２０万円（消費税別途）～時間：1時間～4時間程度
  セミナー実績参照