こんにちは。

不動産鑑定士成田隆一です。

【原価法】

今回から具体的な手法に入っていきます。

まずは「原価法」です。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格（積算価格といいます）を求める手法です。

昔はこの手法がメインでした。

価格時点とは、原価法に限らず重要なポイントですが、評価額がいつ時点のものかということです。今日の価格なのか、先月の価格なのか、はたまた去年の価格なのかによって、当然マーケットの状況なども違いますから価格もそれに伴い変わってきます。不動産も金融商品等と同様に価格は常に変動しているのです。ですから、評価する際にいつ時点の価格なのかを決めることは非常に重要です。

原価法は平たく言うと、その名のとおり「原価はいくらで、そこから経年劣化などに伴ってこれぐらい減価されたから、今の価格はいくらだと決定する手法」です。

土地は原価が分かるものが造成地や埋立地などに限られており、なかなか適用できるものにお目にかかる機会はありません。実務的には「取引事例比較法を適用して求めた土地価格（比準価格、後ほど説明します）」を使用するケースが殆どです。

建物は対象建物を今建設するといくらかかるかという「再調達原価」をまず決定し、それを経年等によって、減価して価格を求めます。

＜積算価格＞

積算価格＝土地の再調達原価（※）＋建物の再調達原価－減価修正

（※）ただし、土地の再調達原価は把握できるケースがかなり限られるので（既成市街地は無理）、取引事例比較法を適用して求めた土地価格（比準価格）を実務的には採用

なお、もっと高度な読み物を早く読みたい方は弊社（株式会社フローク・アドバイザリー）HPの「投資用不動産の読み方http://www.froque.co.jp/news/topics01/index.html 」をご覧下さい。