不動産CFの基礎と分析［実務講座］ | 株式会社フローク・アドバイザリー

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不動産CFの基礎と分析［実務講座］～綜合ユニコム様主催～　REITの投資委員会委員が、不動産評価や事業収支精査のための実務知識を基礎から解説！

＜主催者：綜合ユニコム様サイトより引用＞

不動産投資や開発プロジェクトの成否を左右するのは、「出口を考慮した収支計画を立てているのか」「予測どおりの利回りを達成しているのか」を把握し、コントロールすることにあります。
　さらに、収益物件を取得した後の収支改善計画立案においても、物件のキャッシュフロー（CF）を正確に把握したうえで、適切な計画を立案し、実行することが求められています。

　本セミナーは、REITの投資委員会委員も務める成田隆一氏をお招きし、不動産CFの基本的な考え方を整理したうえで、具体的な数値を用いて不動産CF表の作成手順と留意点を詳細に解説いたします。
　不動産CF表作成初級者については、CFの分析や予測を基礎部分からしっかりと学ぶことができ、CFについて一通りの基礎知識が得られます。
　また、業務としてCF表作成を行っている方は、これまでのやり方が合っていたかどうかや、曖昧だった部分の確認をいただけます。
　さらに、CF表作成の際のロジック・ストーリーづくりをはじめ、エクイティ投資家目線の考え方や、金融機関の考え方なども身につきます。

　不動産投資・開発担当者はもちろん、金融機関の融資担当者等の皆様のご参加をお勧めいたします。

セミナー概要

日　時	2023年 3月 14日（火）受付開始 13：00 ～セミナー 13:30~16:30 交流会 3時間
講　師	不動産鑑定士不動産プロフェッショナル・パートナー成田　隆一
会　場	東京ガーデンパレス東京都文京区湯島1-7-5　TEL.03-3813-6211
参加料	55,000円（１名様につき／消費税等含む） ※テキスト代を含む
お問合せ	株式会社フローク・アドバイザリー電話番号 03-3770-2609 FAX 03-3770-2610

開催実績

困難テナント・迷惑テナントでも大丈夫！立退き実現＆立退料減額実務講座

開催場所・日時: 2025年 6月 23日（月）受付開始: 　都市センターホテル
東京都千代田区平河町2-4-1 TEL. 03-3265-8211
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。

●不動産のプロが頼る不動産鑑定士が教える立退き実務！
●困難＆迷惑テナント立退きのためのノウハウを解説！
●事務所、賃貸住宅、飲食店、衣料品店、小売物販店、医院・診療所、理髪店・美容院、クリーニング店、ドラッグストア、コンビニエンスストア、パチンコ店、ゲームセンター、宗教関連施設、等

I. 立退料算定の考え方
1. 立退料を構成する要素
　●立退料とは何か
　●立退料を算定する際の立退料の概念整理
2. 借家権の対価（借家権価格）
　●借家権とは何か
　●借家権の特徴
3. 通常生ずる損失補償
　●通常生ずる損失補償とは何か
　●通常生ずる損失補償の種類

II. 借家権価格の算定手法
1. 借家権価格の算定手法の概要
　●不動産鑑定評価基準と借家権価格、算定の際の主要な4手法とは
　●なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
2. 各手法の説明・特徴・留意点
　●差額方式、賃料差額還元方式、割合方式、控除方式
　●各方式により算定した価格の調整

III. 通常生ずる損失補償額の算定
1. 通常生ずる損失補償額の種類
2. 各損失補償額の算定手法
　●造作等の補償（賃借人が付加した内装・設備等の造作の補償）
　●動産移転補償（動産の移転に対する費用の補償）
　●移転雑費補償（移転に伴い生ずる雑費の補償）
　●営業補償（営業廃止補償、営業休止補償）
　　・営業補償の具体的な内容・考え方、どういう項目を営業補償として要求されるのか？
　●その他の補償、留意事項

IV. 立退料の目安と傾向を知る
1. 立退料の目安となる数値、傾向、役立つもの
　●立退料の算定において役立つ資料
　●立退料の算定において目安となる数値、傾向を物件タイプごとに解説

V. 立退料算定や交渉現場の実際と交渉時の留意点、成功法則〈豊富な事例を踏まえて〉
1. 立退料を減らす！ための3法則
　●〈法則1：計画性〉立退き交渉のスタートに際し、初めに検討すべき3要素とは？
　●〈法則2：立退料を高額化させないストーリーづくり〉立退料を高額化させる4要素とは？
　●〈法則3：正当事由を整える、心証を良くする〉そのための5要素とは？
2. 立退き交渉は何から始め、どういうストーリーで行うのが良いか（成功事例から学ぶ）
　●プロジェクトチーム（PJ）の立ち上げ、予算案の作成、事前準備、相手方への通知、交渉開始等の流れ
　●【事例】短期PJ案件、中長期PJ案件別の立退き交渉の準備、ストーリーづくり
3. 【事例】定期借家契約への切替え、賃料改定と立退きとの関連
4. 再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での注意点、実態
　●どこまで要求するか、要求されるか、それによってどうなるか？ゴネ得はどこまで許されるか？
　●知っておきたい立退き困難テナントの業態・地域・特徴とは？
　●いつ訴訟に移行すべきか？訴訟に移行する際の留意点は？
5. 物件タイプ別（オフィス・店舗・住居）の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点

２０２５年度西日本ビル経営セミナー　「立退き交渉のストーリー作り」と「立退料算定・減額」の実践ポイント

開催場所・日時: 2025年 6月 18日（水）受付開始: 　グランキューブ大阪（大阪府立国際会議場）12階1202会議室
（大阪市北区中之島５－３－５１）

１．セミナー名　２０２５年度西日本ビル経営セミナー
　　　　　　　　（一社）日本ビルヂング協会連合会　日本ビルヂング経営センター、（一社）大阪ビルディング協会との共催による

２．日時　　２０２５年６月１８日（水）１４：００～１６：００（２時間）

３．場所　　グランキューブ大阪（大阪府立国際会議場）12階1202会議室
（大阪市北区中之島５－３－５１）
　　　　　
４．演題　　争いを避けて今の好機を生かす立退き交渉必須知識
「立退き交渉のストーリー作り」と「立退料算定・減額」の実践ポイント

実務に精通した講師が多彩な事例を基に解説！テナント賃料改定実務講座

開催場所・日時: 2025年 5月 26日（月）受付開始: 　東京ガーデンパレス
東京都文京区湯島1-7-5　TEL.03-3813-6211
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。

●賃料交渉は、困難＆迷惑テナントを選別して良質なテナント構成に変更する好機！
●自物件の資産価値を向上させる戦略の立て方と業務遂行のためのノウハウを解説！

Ⅰ. 賃料改定の基本及び実情と交渉方法
1. 賃料改定の基本的考え方及び実情
　●賃料改定の実情（近年の3大特徴）
　●賃料改定の基本的な考え方
2. 賃料改定交渉の前段階における準備過程の流れ（賃料改定交渉を始めるまでに何をすべきか）
　●現状把握のための5つのステップ
　●交渉スタンスの決定
　●交渉のための準備と確認しておくべき事項

II. 賃料改定のための現状把握の具体的な考え方と手法
1. 継続賃料のあたりをつける
　●自らあたりをつける
　　・市場賃料（新規賃料）の調査
　　・市場賃料水準、現賃料水準及び相手方（当方）の要求水準との関係性、並びに位置関係の把握
　　・市場賃料を踏まえての継続賃料水準の検討
　●鑑定評価等の活用
2. 相手方の分析、相手方提案の分析
　●相手方の分析
　●相手方提案の分析
　●相手方の鑑定評価書の分析
3. 賃料設定ラインの策定（譲れないラインを決める）
　●キャッシュフロー分析による賃料設定ライン
　●価格への影響分析による賃料設定ライン
　●相場、勝算からみた賃料設定ライン
　●賃料設定ラインの策定
4. 具体的な交渉方法の決定と交渉の工夫例
　●交渉スタンス・ストーリーの決定方法
　●即時に妥結できる例
　●交渉のための具体的な準備、根拠・エビデンスづくり
5. 賢く賃料を増額、減額するための今後の対策
　●定期借家契約の活用／フリーレント、段階賃料の活用

III. 知らないと損する賃料改定における不動産鑑定評価の基礎知識
1. 不動産鑑定評価における賃料評価とは
　●賃料の種類
　　・新規賃料と継続賃料／支払賃料と実質賃料／鑑定評価における管理費、共益費の扱い
　　・鑑定評価における一時金の扱い
2. 新規賃料の算定手法
　●新規賃料を求める主要な3手法とは
　　・積算法／賃貸事例比較法／収益分析法（オペレーショナルアセットの賃料、賃料負担力）
　●各方式により算定した新規賃料の調整と留意点

IV. 賃料改定根拠としての不動産鑑定評価手法に基づく継続賃料算定手法
1. 不動産鑑定評価における継続賃料の意義と特徴
2. 不動産鑑定評価における継続賃料算定の具体的手法
　●主要な4手法とは（差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法）
　●各方式により算定した試算賃料の調整と留意点
　●鑑定評価のどういう点が裁判や任意交渉で問題となるのか？
　●なぜ、直近合意時点がいつであるかが問題となるのか？

V. 賃料改定における現場の実際と注意点
1. 定期借家契約への切り替えや立退料との関連、最近の賃料改定事例
2. 駅前商業ビル（オフィス・店舗）、ロードサイド店舗、老人ホーム、スポーツクラブ、パチンコ店舗等の賃料改定の現場や、調停・裁判（係争）の場で行われていることで、知っておくべき意外な盲点や注意点とは？
3. 賃料改定において目安としたい上げ幅・下げ幅はどの程度か？　裁判をすれば賃料は上がるのか？
4. 賃料減額をあえて提案した事例とは？　その損得勘定のメカニズムとは？
5. いつ任意交渉を諦めて、訴訟に移行すべきか？
6. ずっと増額を渋っていたテナントに大幅増額を認めさせた交渉方法とは？

「立退料の算定・減額メカニズム」と「立退き交渉の始め方、やり方」実践ポイント

開催場所・日時: 2025年 4月 18日（金）受付開始: 　リアルタイムでのオンライン配信

ウェルス・マネジメント株式会社　社内研修

開催場所・日時: 2025年 4月 3日（木）受付開始:

〈主催者：綜合ユニコム様　ウェルス・マネジメント株式会社　社内研修〉
[研修のポイント]
◆不動産金融事業に従事する新入社員=「私たち」が、4時間で、不動産ファンドの概略を理解する!
◆不動産投資ファンドを実現させる不動産の収益構造を理解しよう!
◆不動産投資事業を巡るさまざまな関係者とは、「私たち」に求められる知識、スキルとは??
◆不動産投資ファンドのビジネスモデルを通じて、これからの仕事に取り組むイメージをつけよう!

不動産投資・ファンド事業に、はじめて携わる新入社員に、不動産の特性を踏まえた本当に必要な基礎知識をわかりやすく解説

1.不動産投資ビジネスとは何か――不動産事業の構造把握、取り巻く関係者(事業者)
　○不動産の面白みとは。不動産事業の種類をまずは理解しよう
　○不動產「投資」事業を巡るさまざまな関係者、求められる知識、スキルとは
2.不動産ビジネスの収益構造~いかにして不動産から収益が生まれるか~
3.不動産投資ファンド、リート・証券化等のビジネスモデル (不動産金融とは)の理解
　○歷史
　○不動産金融ビジネス (不動産分野と金融分野が融合したビジネス) の仕組み、特徴
　○不動産投資ファンドが採用する一般的な投資スキーム
　○リート (REIT、Real Estate Investment Trust、不動産投資信託)とは?
　○J-REITの仕組み
4.不動産投資ビジネスの未来像を描こう