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立退料を減額し、困難テナントを退去させる 立退料交渉のストーリーづくりと立退料算定実務講座

綜合ユニコム様主催
立退料を減額し、困難テナントを退去させるための実践講座です。
以下のようなすぐに役立つ内容をお伝えします。

・立退料のメカニズム
・立退き交渉の事前準備と現場での留意点、交渉のキモ、実例
・立退料が高騰化する理由と防ぐ手立て
・コロナ禍の立退きの傾向と留意点 、等

セミナー概要

日 時

2022年 8月 23日(火)

受付開始
13:30 ~
セミナー
3時間半
講 師

不動産鑑定士
不動産コンサルタント
成田 隆一

会 場 明治記念館
参加料 55,000円/1人
お問合せ 株式会社フローク・アドバイザリー
電話番号
03-3770-2609
FAX
03-3770-2610

開催実績

開催場所・日時
2024年 3月 8日(金)受付開始:13:00  

【 講義概要 】
  立退き交渉における最大の関心事は、立退料です。しかし立退料には、明文化された法律がなく、トラブルが多発しています。そのため、立退料を抑え、スムーズな立退きを実現するためには、立退きの予算、スケジュールを含めたストーリー作りと立退料に関するノウハウが欠かせません。本セミナーでは、講師が実践経験で蓄積した確かな理論と豊富な事例をもとにスムーズな立退き達成のためのポイントを解説します。

【 講義内容 】
Ⅰ.立退料算定の考え方
 1.立退料を構成する要素(●立退料とは何か●立退料を算定する際の立退料の概念整理)
 2.借家権の対価(借家権価格)(●借家権とは何か●借家権の特徴)
 3.通常生ずる損失補償(●通常生ずる損失補償とは何か●通常生ずる損失補償の種類)

Ⅱ.借家権価格の算定手法
 1.借家権価格の算定手法の概要
 2.各手法の説明、特徴、留意点(4つの手法とその解説)

Ⅲ.通常生ずる損失補償額の算定
 1.通常生ずる損失補償額の種類
 2.各損失補償額の算定手法(●造作等の補償●動産移転補償●移転雑費補償●営業補償)
   ・営業補償の具体的な内容・考え方、どういう項目を営業補償として要求されるのか? 

Ⅳ.立退料の目安と傾向を知る
 1.物件タイプごとに解説!立退料の目安となる数値、傾向

Ⅴ.立退料算定や交渉現場の実際と交渉時の留意点<豊富な事例を踏まえて>
 1.立退き交渉のスタートに際し、初めに検討すべき3要素とは?
 2.立退き交渉は、何から始め、どういうストーリーで行なうのが良いか(成功事例から学ぶ)
   ●プロジェクトチームの立ち上げ、予算案の作成、事前準備、相手方への通知、交渉開始等の流れ
 3.【事例】定期借家契約への切替え、賃料改定と立退きとの関連
 4.再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での注意点
   ●どこまで要求するか、要求されるか、それによってどうなるか?ごね得はどこまで許されるか?
   ●立退きで苦戦する相手方の業態、地域、特徴とは?
   ●いつ訴訟に移行すべきか?
 5.物件タイプ別(オフィス、店舗、住居)の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点
 6.コロナ禍を経たことによる立退きの傾向及び留意点

開催場所・日時
2024年 2月 21日(水)受付開始:13:00  東京ガーデンパレス

●賃料交渉は、困難&迷惑テナントを選別して良質なテナント構成に変更する好機!
●自物件の資産価値を向上させる戦略の立て方と業務遂行のためのノウハウを解説!


≪開催日時≫
2024年2月21日(水) 13:30~17:00

≪場所≫
東京ガーデンパレス
東京都文京区湯島1-7-5 TEL.03-3813-6211

《講師》
成田隆一 不動産鑑定士・不動産プロフェッショナル・パートナー


I. 賃料改定の基本及び実情と交渉方法
1. 賃料改定の基本的考え方及び実情
 ●賃料改定の実情(近年の3大特徴)
 ●賃料改定の基本的な考え方
2. 賃料改定交渉の前段階における準備過程の流れ(賃料改定交渉を始めるまでに何をすべきか)
 ●現状把握のための5つのステップ
 ●交渉スタンスの決定
 ●交渉のための準備と確認しておくべき事項

II. 賃料改定のための現状把握の具体的な考え方と手法
1. 継続賃料のあたりをつける
 ●自らあたりをつける
  ・市場賃料(新規賃料)の調査
  ・市場賃料水準、現賃料水準及び相手方(当方)の要求水準との関係性、並びに位置関係の把握
  ・市場賃料を踏まえての継続賃料水準の検討
 ●鑑定評価等の活用
2. 相手方の分析、相手方提案の分析
 ●相手方の分析
 ●相手方提案の分析
 ●相手方の鑑定評価書の分析
3. 賃料設定ラインの策定(譲れないラインを決める)
 ●キャッシュフロー分析による賃料設定ライン
 ●価格への影響分析による賃料設定ライン
 ●相場、勝算からみた賃料設定ライン
 ●賃料設定ラインの策定
4. 具体的な交渉方法の決定と交渉の工夫例
 ●交渉スタンス・ストーリーの決定方法
 ●即時に妥結できる例
 ●交渉のための具体的な準備、根拠・エビデンスづくり
5. 賢く賃料を増額、減額するための今後の対策
 ●定期借家契約の活用/フリーレント、段階賃料の活用

III. 知らないと損する賃料改定における不動産鑑定評価の基礎知識
1. 不動産鑑定評価における賃料評価とは
 ●賃料の種類
  ・新規賃料と継続賃料/支払賃料と実質賃料/鑑定評価における管理費、共益費の扱い
  ・鑑定評価における一時金の扱い
2. 新規賃料の算定手法
 ●新規賃料を求める主要な3手法とは
  ・積算法/賃貸事例比較法/収益分析法(オペレーショナルアセットの賃料、賃料負担力)
 ●各方式により算定した新規賃料の調整と留意点

IV. 賃料改定根拠としての不動産鑑定評価手法に基づく継続賃料算定手法
1. 不動産鑑定評価における継続賃料の意義と特徴
2. 不動産鑑定評価における継続賃料算定の具体的手法
 ●主要な4手法とは(差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法)
 ●各方式により算定した試算賃料の調整と留意点
 ●鑑定評価のどういう点が裁判や任意交渉で問題となるのか?
 ●なぜ、直近合意時点がいつであるかが問題となるのか?

V. 賃料改定における現場の実際と注意点
1. 定期借家契約への切り替えや立退料との関連、最近の賃料改定事例
2. 駅前商業ビル(オフィス・店舗)、ロードサイド店舗、老人ホーム、スポーツクラブ、パチンコ店舗等の賃料改定の現場や、調停・裁判(係争)の場で行われていることで、知っておくべき意外な盲点や注意点とは?
3. 賃料改定において目安としたい上げ幅・下げ幅はどの程度か? 裁判をすれば賃料は上がるのか?
4. 賃料減額をあえて提案した事例とは? その損得勘定のメカニズムとは?
5. いつ任意交渉を諦めて、訴訟に移行すべきか?
6. ずっと増額を渋っていたテナントに大幅増額を認めさせた交渉方法とは?
7. 賃料改定交渉をビル価値向上に繋げるための戦略的視点とは?

開催場所・日時
2024年 1月 29日(月)受付開始:13:00  ワイム貸会議室 赤坂スターゲートプラザ またはzoom

Ⅰ.賃料改定の基本及び実情と交渉方法
 1.賃料改定の基本的な考え方及び実情
  (1)賃料改定の実情 (2)賃料改定の基本的な考え方
 2.賃料改定交渉の前段階の準備過程の流れ(賃料改定交渉を始めるまでに何をすべきか)
  (1)現状把握のための5つのステップ (2)交渉スタンスの決定
  (3)交渉のための準備と確認しておくべき事項

Ⅱ.賃料改定のための現状把握の具体的な考え方と手法
 1.継続賃料のあたりをつける  2.相手方の分析、相手方提案の分析
 3.賃料設定ラインの策定(譲れないラインを決める) 4.具体的な交渉方法の決定と交渉の工夫例
 5.賢く賃上げ、賃下げするための今後の対策と実践方法


 Ⅲ.賃料改定における不動産鑑定評価の基礎知識
 1.不動産鑑定評価における賃料評価とは
 2.新規賃料の算定方法
  (1)積算法 (2)賃貸事例比較法 (3)収益分析法


 Ⅳ.賃料改定根拠としての不動産鑑定評価手法に基づく継続賃料算定手法
 1.不動産鑑定評価における継続賃料の意義と特徴
 2.不動産鑑定評価における継続賃料の具体的手法
  (1)差額配分法 (2)利回り法 (3)スライド法 (4)賃貸事例比較法  

Ⅴ.賃料改定の現場の実際と注意点
1.定期借家契約への切り替えや立退料との関連、最近の賃料改定事例
 2.駅前商業ビル(オフィス、店舗)、ロードサイド店舗、オペレーショナルアセットなどの賃料改
定の現場、調停・裁判(係争)の場で行われていることで知っておくべき意外な点や注意点とは
 3.賃料改定において目安としたい上げ幅・下げ幅は?裁判をすれば賃料は上がるのか?
 4.いつ任意交渉を諦めて、訴訟に移行すべきか?
 5.賃料改定交渉をビル価値向上に繋げるための戦略的視点とは?

開催場所・日時
2024年 1月 15日(月)受付開始:  都市センターホテル

Ⅰ.立退料算定の考え方
  1.立退料を構成する要素
   ●立退料とは何か
   ●立退料を算定する際の立退料の概念整理
  2.借家権の対価(借家権価格)
   ●借家権とは何か
   ●借家権の特徴
  3.通常生ずる損失補償
   ●通常生ずる損失補償とは何か
   ●通常生ずる損失補償の種類

Ⅱ.借家権価格の算定手法
  1.借家権価格の算定手法の概要
   ●不動産鑑定評価基準と借家権価格、算定の際の主要な4手法とは
   ●なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
  2.各手法の説明・特徴・留意点
   ●差額方式、賃料差額還元方式、割合方式、控除方式
   ●各方式により算定した価格の調整

Ⅲ.通常生ずる損失補償額の算定
  1.通常生ずる損失補償額の種類
  2.各損失補償額の算定手法
   ●造作等の補償(賃借人が付加した内装・設備等の造作の補償)
   ●動産移転補償(動産の移転に対する費用の補償)
   ●移転雑費補償(移転に伴い生ずる雑費の補償)
   ●営業補償(営業廃止補償、営業休止補償)
    ・営業補償の具体的な内容・考え方、どういう項目を営業補償として要求されるのか?
   ●その他の補償、留意事項

Ⅳ.立退料の目安と傾向を知る
  1.立退料の目安となる数値、傾向、役立つもの
   ●立退料の算定において役立つ資料
   ●立退料の算定において目安となる数値、傾向を物件タイプごとに解説

Ⅴ.立退料算定や交渉現場の実際と交渉時の留意点、成功法則〈豊富な事例を踏まえて〉
  1.立退料を減らす!ための3法則
   ●〈法則1:計画性〉立退き交渉のスタートに際し、初めに検討すべき3要素とは?
   ●〈法則2:立退料を高額化させないストーリーづくり〉立退料を高額化させる4要素とは?
   ●〈法則3:正当事由を整える、心証を良くする〉そのための5要素とは?
  2.立退き交渉は何から始め、どういうストーリーで行うのが良いか(成功事例から学ぶ)
   ●プロジェクトチーム(PJ)の立ち上げ、予算案の作成、事前準備、相手方への通知、交渉開始等の流れ
   ●【事例】短期PJ案件、中長期PJ案件別の立退き交渉の準備、ストーリーづくり
  3.【事例】定期借家契約への切替え、賃料改定と立退きとの関連
  4.再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での注意点、実態
   ●どこまで要求するか、要求されるか、それによってどうなるか?ゴネ得はどこまで許されるか?
   ●知っておきたい立退き困難テナントの業態・地域・特徴とは?
   ●いつ訴訟に移行すべきか?訴訟に移行する際の留意点は?
  5.コロナ禍における立退きの傾向、コロナ禍ならではの留意点及び戦略的視点
  6.物件タイプ別(オフィス・店舗・住居)の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点

開催場所・日時
2023年 12月 13日(水)受付開始:  

開催場所・日時
2023年 12月 4日(月)受付開始:  ワイム貸会議室 赤坂スターゲートプラザ

〈主催者:日本ナレッジセンター様〉
【講義項目】
Ⅰ. 想定物件の概要
Ⅱ. 査定シートの全体の構成、解説、参考資料一覧
Ⅲ.不動産CF表作成手順(CF収入、CF支出)
IV.事業収支試算表 (年単位のCF表) の作成手順
V. 査定シナリオ作り、チェックポイント
 1. 投資基準に合うか否かのチェックの仕方、ポイント
 2.目標投資リターンに合うCFとなるシナリオの作り方、ポイントなど
VI.具体的な査定方法と留意点 ※講師の頭の中を言語化して解説
 1. テナントのレントロールの作成・スタッキングプラン作成
 2.收入項目(駐車場収入、水道光熱費收入)
 3.空室損失
 4.支出項目(BMフィー、PMフィー、テナント募集費用等、修繕費、資本的支出、 損害保険料、減価償却費)
VI.融資関連(金利、借入期間、返済ピッチ) に関する書式の中身の解説
W.関連質疑応答

開催場所・日時
2023年 11月 29日(水)受付開始:  ブイキューブ白金高輪スタジオ から配信

開催場所・日時
2023年 10月 17日(火)受付開始:  仙都会館 8階大会議室

老朽建物の建替え等を推進していく上で、既存テナントの立退きが大きな課題となっています。立退き交渉はやり方を間違えると多大な立退料の支払いが生じるリスクがある他、テナント退去自体も実現できなくなります。
そのため立退料を適切に抑えつつ、円滑な退去を実現するためには交渉のストーリー作り、立退料についての実践知識習得が必須です。立退き交渉や立退き前提物件の取得の際にすぐに役立つよう、豊富な事例を踏まえつつ、物件タイプ、テナントタイプも考慮に入れた実践知識を解説します。

講義項目:
Ⅰ.立退き交渉の重要ポイントである「立退料」の仕組み
  1.立退料の構成要素(借家権とは何か、通常生ずる損失補償とは何か)
  2.立退料発生のメカニズムと算定方法・必要補償項目の概要、ポイント解説
Ⅱ.立退料算定や交渉現場の実際<事例と留意点>、立退き交渉ストーリー作りの成功法則
  1.立退料を減らす!ための3大法則
  2.立退きの交渉は、いつ何から始め、どういうストーリーで行うのが良いか(成功事例から学ぶ)
  3.再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での事例、注意点
Ⅲ.立退料の目安となる数値、傾向 <物件タイプ別(オフィス、店舗、住居)>に解説

開催場所・日時
2023年 9月 19日(火)受付開始:  東京ガーデンパレス

「立退料には何が含まれるのか?」「どういう項目を補償すべきか?」をその算定方法と共に学んだうえで、「事務所・賃貸住宅・商業テナント」などタイプ別の交渉留意点、立退料相場などを解説。
困難テナントに「費用を抑えつつ早期に退去してもらう3大法則」を理論と実践事例から詳解!

開催場所・日時
2023年 9月 12日(火)受付開始:  明治記念館

〈主催者:綜合ユニコム様〉
対象:不動産仲介・不動産コンサルティング・信託受託等の実務担当者 で、不動産CFの構造・項目・査定の基礎をある程度理解している方。
目的:物件査定をして、対象物件の収支や不動産 CF 表を作成していく 過程を一通り確認していくことで作成能力を高めていく。 これまで不明に思っていた点や曖昧だった点を確認することで、 自信をもって顧客に提示できるようになる。

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