不動産開発・投資・収益向上における実務スキルを磨く実践講座【１】
「不動産事業における業績UPに欠かせない！［賃料］実践知識と投資の際の予測能力向上」（全2回）

〈日付〉
2023年7月7日、7月14日

〈講師〉
成田隆一（不動産鑑定士・不動産プロフェッショナル・パートナ）

１．「賃料」の実践知識と「新規賃料決定」プロセス、事業用不動産の収支構造・算定実務とチェックポイント

１. 知っておきたい賃料の種類と構成要素＜賃料の基本構造＞
・賃料の種類概論・分類図（鑑定評価における扱い、用語解説も含めて）
・賃料の構成要素・基本構造
2. 新規に賃料を決定するための3手法の概要と具体的な算定方法の解説
（１）新規賃料を求める主要な3手法の概要　①積算法、②賃貸事例比較法、③収益分析法
（２）物件タイプ別・売却方法別の賃料決定方法
・オフィス、店舗、ホテル、物流、オペレーショナルアセット、地代（定期借地）　　・セールス＆リースバック
（３）新規賃料を求める主要な3手法の具体的な算定方法・計算例　①積算法、②賃貸事例比較法、③収益分析法
3. 事業用不動産の収支構造と算定実務概論とチェックポイント
（１）収支の具体的項目の解説
（２）各項目の算定のポイントと目安となる数値
・貸室賃料収入、管理費・共益費収入、駐車場・駐輪場収入、水道光熱費収入、礼金・更新料収入など
・BMフィー、PMフィー、水道光熱費、修繕費・資本的支出、リーシングコミッション、公租公課。損害保険料など
（３）不動産CF表のサンプルと投資家・金融機関が気にする指標の解説
・新規投資の際の想定不動産CF表の具体的サンプル
・投資の際にどのような数値が指標とされているのか？＜投資家・金融機関が注目する指標の解説＞

２．想定不動産CFの作成、分析に欠かせない！賃料改定のメカニズムと立退き実践知識

１. ＜既存物件への投資＞適切な賃料の変動予測を行うための実践知識＜継続賃料の実践知識＞
（１）新規賃料（マーケット賃料）とは別物！継続賃料とは？
（２）改定時の賃料を予測する！ ＜決定メカニズムと予測方法＞

２. 不動産収益アップのための賃料設定ラインの策定と実際
・ キャッシュフロー分析による賃料設定ライン
・価格への影響分析による賃料設定ライン
・相場、勝算分析からみた賃料設定ライン
・賃料改定において目安としたい上げ幅、下げ幅はどの程度か？ 裁判をすれば賃料は上がるのか？
・改定事例、コロナ禍での賃料改定の実際＜実務の現場から＞

３. 建替えにおける最大の障壁、テナントの退去と立退料の考え方と実際
・立退料とは？立退料の構成要素＜借家権価格＞＜通常生ずる損失補償額＞
・手を出すと大変！？立退き困難テナントの特徴、キーワード
・立退料のテナントタイプ別特徴と相場観
・ 定期借家契約への切り替えや立退料との関連