開催場所・日時

2024年 6月 26日（水）受付開始: 　ワイム貸会議室　赤坂スターゲートプラザ

実践的な不動産キャッシュフロー作成のポイント（基礎）
【 新担当者必聴！ 恒例好評セミナー 】


【 講義概要 】
不動産売買を行なう際、あるいは賃貸物件の収支を改善するには、不動産キャッシュフロー（以下、ＣＦ）を正確に理解しておかなければなりません。今回のセミナーは、不動産ＣＦの基本的な考え方から、実際に不動産経営力向上や不動産購入、建替え検討、金融機関の融資判断の際に必要となる実践的な不動産ＣＦの作成手法・留意点までを学ぶ基礎講座です。REITの投資委員会外部専門家委員を務める講師が不動産ＣＦの作成手法を具体的な数値を用いて解説します。
Ⅰ．不動産キャッシュフロー（以下、ＣＦ）とは何か、基本的な考え方
１．不動産ＣＦとは？
２．不動産ＣＦ作成の効用
（１）投資判断において
（２）所有不動産の収支分析、問題点把握の観点
（３）対金融機関において
Ⅱ．不動産ＣＦ作成のポイント
１．どれぐらいの期間のＣＦを作成すべきか？
（１）中長期のもの （２）短期のもの
２．収入項目を分解、分類する
３．支出項目を分解、分類する
（１）支出には種類がある（支出の４大分類）
Ⅲ．不動産ＣＦ作成の具体的な手順
※具体的な不動産ＣＦのサンプルを用いて解説
１．テナントのレントロール・スタッキングプラン作成～将来収入の予測をどう行うか？
（１）賃貸借契約のどこに着目すべきか？を含めて収入項目の具体的な査定・収入予測 を解説
２．支出の予測、査定のポイント（具体的にどう査定するか？も含めて）
（１）税金
（２）ＢＭ、ＰＭ
（３）修繕費、大規模修繕費用
（４）金利、借入期間、返済ピッチ
（５）減価償却期間（耐用年数） など
Ⅳ．金融機関や投資家が気にする指標とは？
Ⅴ．関連質疑応答

開催場所・日時

2024年 6月 14日（金）受付開始: 　都市センターホテル

⚫対象
不動産仲介・不動産コンサルティング・信託受託等の実務担当者で、不動産CFの構造・項目・査定の基礎をある程度理解している方

⚫目的
物件査定をして、対象物件の収支や不動産CF表を作成していく過程を一通り確認していくことで作成能力を高めていく
これまで不明に思っていた点や曖昧だった点を確認することで、自身をもって顧客に指示できるようになる

⚫開催概要
開催日時：2024年6月14日(金)13:30～17:00
会場：都市センターホテル
主催：綜合ユニコム株式会社

開催場所・日時

2024年 5月 29日（水）受付開始: 　開催方法　ハイブリッド方式（会場開催とオンライン配信の併用）

開催場所　　日比谷国際ビル８階　コンファレンス・スクエア　８Ｄ会議室
（千代田区内幸町２－２－３）

開催場所・日時

2024年 5月 16日（木）受付開始: 　名古屋商工会議所２階大会議室（ホール）

２０２４年度名古屋ビル経営セミナー

開催場所・日時

2024年 4月 24日（水）受付開始: 　都市センターホテル

⚫対象
不動産CFを基礎から学びたい初心者や、曖昧だった基礎部分を学び直したい実務家

⚫目的
初心者は、CFの分析や予測の仕方について基礎部分から学ぶことができ、CFについて一通りの基礎知識が得られる
また、業務としてCF表作成を行っている方は、これまでのやり方があっていたのかや、曖昧だった部分の再確認ができる

⚫開催概要
開催日時：2024年4月24日(水)13:30～17:00
会場：都市センターホテル
主催：綜合ユニコム株式会社

開催場所・日時

2024年 4月 10日（水）受付開始: 　

《研修のポイント》
・異動によって、初めて不動産業務に携わる方に、「不動産事業とは何か」をわかりやすく解説
・不動産を巡って、「ご自身がどのような立場にいて」「どのような役割を担うのか」を認識いただく
・不動産管理・PMの業務上、知っておきたい「用語」「法律」「収益構造」の概要を学ぶ
・お付き合いするテナントの賃料が自身の売り上げの源泉である。また、テナントの収益構造を把握することは、テナントとの交渉で欠くことのない実務知識である。テナント側の業界環境や事業概要・収益構造を解説
・不動産の価値はオーナー・投資家・デベロッパーによって異なることもある。それぞれの視点を学ぶため、不動産の価値を求める手法と考え方について学ぶ

開催場所・日時

2024年 4月 3日（水）受付開始: 　

〈主催者：綜合ユニコム様　ウェルス・マネジメント株式会社　社内研修〉
[研修のポイント]
◆不動産金融事業に従事する新入社員=「私たち」が、4時間で、不動産ファンドの概略を理解する!
◆不動産投資ファンドを実現させる不動産の収益構造を理解しよう!
◆不動産投資事業を巡るさまざまな関係者とは、「私たち」に求められる知識、スキルとは??
◆不動産投資ファンドのビジネスモデルを通じて、これからの仕事に取り組むイメージをつけよう!

不動産投資・ファンド事業に、はじめて携わる新入社員に、不動産の特性を踏まえた 本当に必要な基礎知識を わかりやすく解説

1.不動産投資ビジネスとは何か――不動産事業の構造把握、取り巻く関係者(事業者)
　○不動産の面白みとは。不動産事業の種類をまずは理解しよう
　○不動產「投資」事業を巡るさまざまな関係者、求められる知識、スキルとは
2.不動産ビジネスの収益構造~いかにして不動産から収益が生まれるか~
3.不動産投資ファンド、リート・証券化等のビジネスモデル (不動産金融とは)の理解
　○歷史
　○不動産金融ビジネス (不動産分野と金融分野が融合したビジネス) の仕組み、特徴
　○不動産投資ファンドが採用する一般的な投資スキーム
　○リート (REIT、Real Estate Investment Trust、不動産投資信託)とは?
　○J-REITの仕組み
4.不動産投資ビジネスの未来像を描こう

開催場所・日時

2024年 3月 8日（金）受付開始:13：00 　

【 講義概要 】
　 立退き交渉における最大の関心事は、立退料です。しかし立退料には、明文化された法律がなく、トラブルが多発しています。そのため、立退料を抑え、スムーズな立退きを実現するためには、立退きの予算、スケジュールを含めたストーリー作りと立退料に関するノウハウが欠かせません。本セミナーでは、講師が実践経験で蓄積した確かな理論と豊富な事例をもとにスムーズな立退き達成のためのポイントを解説します。

【 講義内容 】
Ⅰ．立退料算定の考え方
　１．立退料を構成する要素（●立退料とは何か●立退料を算定する際の立退料の概念整理）
　２．借家権の対価（借家権価格）（●借家権とは何か●借家権の特徴）
　３．通常生ずる損失補償（●通常生ずる損失補償とは何か●通常生ずる損失補償の種類）

Ⅱ．借家権価格の算定手法
　１．借家権価格の算定手法の概要
　２．各手法の説明、特徴、留意点（４つの手法とその解説）

Ⅲ．通常生ずる損失補償額の算定
　１．通常生ずる損失補償額の種類
　２．各損失補償額の算定手法（●造作等の補償●動産移転補償●移転雑費補償●営業補償）
　　　・営業補償の具体的な内容・考え方、どういう項目を営業補償として要求されるのか？　

Ⅳ．立退料の目安と傾向を知る
　１．物件タイプごとに解説！立退料の目安となる数値、傾向

Ⅴ．立退料算定や交渉現場の実際と交渉時の留意点＜豊富な事例を踏まえて＞
　１．立退き交渉のスタートに際し、初めに検討すべき3要素とは？
　２．立退き交渉は、何から始め、どういうストーリーで行なうのが良いか（成功事例から学ぶ）
　　　●プロジェクトチームの立ち上げ、予算案の作成、事前準備、相手方への通知、交渉開始等の流れ
　３．【事例】定期借家契約への切替え、賃料改定と立退きとの関連
　４．再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での注意点
　　　●どこまで要求するか、要求されるか、それによってどうなるか？ごね得はどこまで許されるか？
　　　●立退きで苦戦する相手方の業態、地域、特徴とは？
　　　●いつ訴訟に移行すべきか？
　５．物件タイプ別（オフィス、店舗、住居）の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点
　６．コロナ禍を経たことによる立退きの傾向及び留意点

開催場所・日時

2024年 2月 21日（水）受付開始:13：00 　東京ガーデンパレス

●賃料交渉は、困難＆迷惑テナントを選別して良質なテナント構成に変更する好機！
●自物件の資産価値を向上させる戦略の立て方と業務遂行のためのノウハウを解説！

≪開催日時≫
2024年2月21日（水）　13:30～17:00

≪場所≫
東京ガーデンパレス
東京都文京区湯島1-7-5　TEL.03-3813-6211

《講師》
成田隆一　不動産鑑定士・不動産プロフェッショナル・パートナー


I. 賃料改定の基本及び実情と交渉方法
1. 賃料改定の基本的考え方及び実情
　●賃料改定の実情（近年の3大特徴）
　●賃料改定の基本的な考え方
2. 賃料改定交渉の前段階における準備過程の流れ（賃料改定交渉を始めるまでに何をすべきか）
　●現状把握のための5つのステップ
　●交渉スタンスの決定
　●交渉のための準備と確認しておくべき事項

II. 賃料改定のための現状把握の具体的な考え方と手法
1. 継続賃料のあたりをつける
　●自らあたりをつける
　　・市場賃料（新規賃料）の調査
　　・市場賃料水準、現賃料水準及び相手方（当方）の要求水準との関係性、並びに位置関係の把握
　　・市場賃料を踏まえての継続賃料水準の検討
　●鑑定評価等の活用
2. 相手方の分析、相手方提案の分析
　●相手方の分析
　●相手方提案の分析
　●相手方の鑑定評価書の分析
3. 賃料設定ラインの策定（譲れないラインを決める）
　●キャッシュフロー分析による賃料設定ライン
　●価格への影響分析による賃料設定ライン
　●相場、勝算からみた賃料設定ライン
　●賃料設定ラインの策定
4. 具体的な交渉方法の決定と交渉の工夫例
　●交渉スタンス・ストーリーの決定方法
　●即時に妥結できる例
　●交渉のための具体的な準備、根拠・エビデンスづくり
5. 賢く賃料を増額、減額するための今後の対策
　●定期借家契約の活用／フリーレント、段階賃料の活用

III. 知らないと損する賃料改定における不動産鑑定評価の基礎知識
1. 不動産鑑定評価における賃料評価とは
　●賃料の種類
　　・新規賃料と継続賃料／支払賃料と実質賃料／鑑定評価における管理費、共益費の扱い
　　・鑑定評価における一時金の扱い
2. 新規賃料の算定手法
　●新規賃料を求める主要な3手法とは
　　・積算法／賃貸事例比較法／収益分析法（オペレーショナルアセットの賃料、賃料負担力）
　●各方式により算定した新規賃料の調整と留意点

IV. 賃料改定根拠としての不動産鑑定評価手法に基づく継続賃料算定手法
1. 不動産鑑定評価における継続賃料の意義と特徴
2. 不動産鑑定評価における継続賃料算定の具体的手法
　●主要な4手法とは（差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法）
　●各方式により算定した試算賃料の調整と留意点
　●鑑定評価のどういう点が裁判や任意交渉で問題となるのか？
　●なぜ、直近合意時点がいつであるかが問題となるのか？

V. 賃料改定における現場の実際と注意点
1. 定期借家契約への切り替えや立退料との関連、最近の賃料改定事例
2. 駅前商業ビル（オフィス・店舗）、ロードサイド店舗、老人ホーム、スポーツクラブ、パチンコ店舗等の賃料改定の現場や、調停・裁判（係争）の場で行われていることで、知っておくべき意外な盲点や注意点とは？
3. 賃料改定において目安としたい上げ幅・下げ幅はどの程度か？　裁判をすれば賃料は上がるのか？
4. 賃料減額をあえて提案した事例とは？　その損得勘定のメカニズムとは？
5. いつ任意交渉を諦めて、訴訟に移行すべきか？
6. ずっと増額を渋っていたテナントに大幅増額を認めさせた交渉方法とは？
7. 賃料改定交渉をビル価値向上に繋げるための戦略的視点とは？

開催場所・日時

2024年 1月 29日（月）受付開始:13：00 　ワイム貸会議室 赤坂ｽﾀｰｹﾞｰﾄﾌﾟﾗｻﾞ またはzoom

Ⅰ.賃料改定の基本及び実情と交渉方法
　1.賃料改定の基本的な考え方及び実情
　　（1）賃料改定の実情　（2）賃料改定の基本的な考え方
　2.賃料改定交渉の前段階の準備過程の流れ（賃料改定交渉を始めるまでに何をすべきか）
　　（1）現状把握のための５つのステップ　（2）交渉スタンスの決定
　　（3）交渉のための準備と確認しておくべき事項

Ⅱ．賃料改定のための現状把握の具体的な考え方と手法
　1.継続賃料のあたりをつける　 2．相手方の分析、相手方提案の分析
　3.賃料設定ラインの策定（譲れないラインを決める） 4.具体的な交渉方法の決定と交渉の工夫例
　5.賢く賃上げ、賃下げするための今後の対策と実践方法


 Ⅲ．賃料改定における不動産鑑定評価の基礎知識
　1.不動産鑑定評価における賃料評価とは
　2.新規賃料の算定方法
　　（1）積算法　（2）賃貸事例比較法　（3）収益分析法


 Ⅳ．賃料改定根拠としての不動産鑑定評価手法に基づく継続賃料算定手法
　1.不動産鑑定評価における継続賃料の意義と特徴
　2.不動産鑑定評価における継続賃料の具体的手法
　　（1）差額配分法　（2）利回り法　（3）スライド法　（4）賃貸事例比較法　　

Ⅴ．賃料改定の現場の実際と注意点
1.定期借家契約への切り替えや立退料との関連、最近の賃料改定事例
　2.駅前商業ビル（オフィス、店舗）、ロードサイド店舗、オペレーショナルアセットなどの賃料改
定の現場、調停・裁判（係争）の場で行われていることで知っておくべき意外な点や注意点とは
　3.賃料改定において目安としたい上げ幅・下げ幅は？裁判をすれば賃料は上がるのか？
　4.いつ任意交渉を諦めて、訴訟に移行すべきか？
　5.賃料改定交渉をビル価値向上に繋げるための戦略的視点とは？